公共主街
接待、共享服务与餐桌，创造自然相遇。
上海虹桥 · 园区更新研究
让工作发生，
也让生活安顿。
不只是工位与房间的组合。
为一人公司与小型团队，建立能够专注、协作、驻留的日常。
四座建筑 / 六个营销单元策划研究版 · 2026.10
WORK / LIVE / CONNECT功能概念 · 非实景
共享服务连接日常
办公与驻留，保留各自的安静。N
↑
办公与驻留，保留各自的安静。N
↑
14,300.64㎡
营销图示总面积 已核对图注
4座建筑 / 6个单元
24街坊 × 26街坊
140元/㎡·月
公寓房内使用面积 · 目标租价
18个月
装修回收目标 不是收益承诺
CAMPUS STRATEGY
四座建筑，
一套协同的日常。
不是每栋都复制一套配套。
让工作、驻留与公共服务各得其所。
24 街坊4,815.04㎡
完整标识：街坊 + 幢号 + 营销号
统一运营 · 独立管理
26 街坊9,485.60㎡
同幢单元能否贯通，须核查产权、结构及消防
查看完整资产台账与面积口径 ＋
| 街坊 | 建筑 / 营销号 | 图示面积 | 资料状态 |
|---|---|---|---|
| 24街坊 | 17幢5号 | 2,407.52㎡ | 营销图注已核对 |
| 24街坊 | 18幢6号 | 2,407.52㎡ | 营销图注已核对 |
| 26街坊 | 10幢12号 / 13号 | 各2,371.40㎡ | 与CAD面积口径待对齐 |
| 26街坊 | 8幢18号 / 19号 | 各2,371.40㎡ | 与CAD面积口径待对齐 |
面积不等于可租净面积。A1 / A2图纸与营销编号需逐项对应；实际层数、窗、交通核与机电能力以竣工资料及测绘核定。
A WORKING COMMUNITY
借鉴的不是大开间，
而是空间之间的关系。
从Meta办公社区提炼空间方法，另行叠加合规驻留产品。不是复制总部宿舍，也不是承诺相同运营结果。
阅读 Meta 原始说明 ↗会议缓冲
让洽谈、电话与储物隔开人流和专注区。
安静邻里
独立工作室与驻留空间，保留退出社交的自由。
AI TEAM DESIGN ATLAS
从一张开发桌，
到每一层的日常。
按AI团队的开发、评审、演示和驻留组织。
彩色家具模块与效果方向，先验证再套合实测。
重要：逐层概念，不是已完成的建筑套图。
下列四栋各1—6F共24张，是六层功能分配的设计假设；不代表已核定各栋实际层数、边界或可经营房数。核心筒、出入口、窗与设备待核；不能作为施工、消防或报价工程量依据。地下与屋面不安排新增经营功能，待本体资料确认后另行设计。
空间效果方向 · 普通部品，不靠科技装饰
AI生成概念图，非实景、非精确尺寸、非工程报价。与模块图按功能对应，不保证家具数量、窗位或比例完全一致。点击图片可打开原图。
AI概念效果 · 非实景
四人AI项目室
标准成品桌椅、白墙和必要吸声，优先专注与保密，不做昂贵玻璃盒。
AI概念效果 · 非实景
极简工业共享开发区
只有基层可用时局部裸顶；规整管线、照明与吸声仍须投入。
AI概念效果 · 非实景
26㎡驻留房概念
卫浴靠湿区，窗边工作桌，成品收纳；睡眠隔音优先于工业风。
AI概念效果 · 非实景
共享会议 / 客户评审
8席家具示意，标准显示与视频设备、白板及局部吸声。不是实际核定人数。
AI概念效果 · 非实景
AI产品预演 / 多功能培训
20把活动椅的概念场景，平层投影与可收纳家具，不建固定剧场。实际容量须审定。
AI概念效果 · 非实景
必要配套：接待、录屏、洗衣与IT
四格依次呈现公共服务、视频录屏、生活洗衣、网络储物。非本地GPU机房。
公寓：先锁投资，再选风格
26㎡房按140元/使用㎡·月对应3640元/月；全部投入初始控制目标3.64—3.90万元/间，含分摊公区、消防机电、家具、设计与预备费。它是倒算目标，不是已取得的工程报价。
AI基础设施：把钱放在生产力
优先有线网络、隔离访客网、稳定温控、电源与视频声学。默认云算力；本地工作站另核功耗散热，不在公寓或普通储物间建设GPU机房。
LIVING PRODUCT
一间好住的房，
不需要一套酒店式装修。
优先睡眠、卫浴、收纳与专注。
正式会客和协作，由园区共享空间承担。
研究房型 · 非已核准排房
基础型，一人刚刚好。
完整睡眠、独立卫浴、收纳与一张可工作的桌子。不用缩减基本生活品质，换取更多房间。
按目标单价对应月租¥3,220/ 月
独立卫浴成品家具模块收纳必要工作位
140元/㎡·月为业主设定的目标，不是已验证成交价。计租范围、卫生间及收纳面积应在合同中统一定义。实际房型须核查采光、通风、消防、排水及用途。
保留可用底盘
不为形式统一全部拆成毛坯。先检测现有门窗、空调、管线与地面。
湿区集中成组
卫浴靠原排水点、背靠背组织。避免长距离排污与复杂提升设备。
两三种标准部品
门锁、灯具、卫浴、家具统一，方便采购、换修与房间周转。
钱花在看不见处
消防、防水、隔音、通风优先。减少背景墙、复杂吊顶和装饰灯带。
UNIT ECONOMICS
18个月，
先算清，再动工。
按房内使用面积收租，
按全部改造投入回收。公区与机电不能漏算。
全部改造投入上限目标内
1,814元 / 房内使用㎡
18个月 × 100.80元月净贡献
折算建筑面积上限¥1,179/㎡
含零收入期回收14.9个月
投入 / 回收能力83%
有约314元/使用㎡的预算余量；仍需验证出租与完整工程报价。
静态情景测算，非收益保证。含房内及分摊公区、消防机电、家具、设计和预备费用，不只计算饰面装修。
为什么不能拿 140 × 18 当预算？
2,520元/㎡只是满租、无成本的毛收入上限。空置、运营和施工时间，都会缩小能投入的金额。
预算目标 ≠ 工程报价
1,400—1,500元/使用㎡是倒算的初始控制目标。现状若需全面重做消防机电，就应调整选楼、方案或回收期。
DELIVERY STRATEGY
先做成立的产品，
再做完整的园区。
不把六个单元一次装满。
每一步投入，都由下一步的证据支持。
统一资产与底图
街坊、幢号、营销号、产权和现状一一对应，确认用途、结构、消防及机电条件。
进入条件：可实施边界明确办公与样板先行
启动可独立运行的办公部分。公寓先做样板、完整报价与真实预租，不以问卷替代付费。
进入条件：产品与价格验证按需求分批改造
住宿用途及经济性成立后扩大供给；施工与运营合规隔离，后勤集中而非重复建设。
进入条件：现金与去化达标把反馈变成设计
根据续租、噪声、维修和协作订单调整。景观、重餐饮及连廊等非核心投入后置。
进入条件：持续经营证据可拆，不代表值得拆。
必要电梯和通达优先保留。拆梯须计楼板恢复、加固、审批、停业、出租损失与终值，而非只看回收面积。法定安全条件不参与收益交换。
PROJECT RECORD
每个判断，都有自己的边界。
资产范围与营销面积
24街坊17幢5号、18幢6号；26街坊10幢12/13号、8幢18/19号。以最新纠正后的完整标识为准。
功能布局与公寓产品
双组团或就近互补均为比选。概念建筑图及房型图不是实景或测绘，不能作施工依据。
用途、工程与经营条件
CAD转换存在兼容限制；面积口径、排房、层数、机电与电梯须现场复核，140元租价须经真实预租验证。