# HQ官邸 AI团队：低成本布局与概念设计

## 成果与边界

三张生成效果图分别为：四人封闭项目室、局部裸顶共享开发区、26㎡驻留房概念。它们表达预算约束下的材料与家具方向，不是实景、精确房型或造价确认；生成画面中的空间比例、门窗、桌椅数量可能偏离模块，施工以经审定平面为准。模块平面SVG独立绘制，未套合实测结构与窗位，不据此报全楼工位和房数。

## AI团队产品

主要面向2—6人软件、AI应用与智能体产品团队。建议办公可分配净功能面积中：封闭项目室55%、开放固定工位15%、会议/视频/演示15%、共享交流10%、IT及储物5%。这不是建筑面积分配，走道、楼梯、卫生及机电须另核，不能将100%净功能区当成可收费面积。

四人模块净尺寸候选3.6×4.8m，四张1200×600mm标准桌两组相对布置。需要多屏或高性能工作站时优先1400×700mm桌，重新检查净距，不硬塞同样人数。门扇、座椅后通道、轮椅可达、疏散和新风由设计校核；实际不满足则减人数或扩房间。

视频会议/远程演示与客户评审高频，电话间需实际通风和隔音，不采购无风闷箱。普通录屏室不等同专业摄影棚。保密项目采用预约与可关闭房间；网络访客、成员与运营设备分区，预留有线端口和备用链路条件。

默认使用云算力，不建设GPU机房。需要本地推理的少数团队按工作站功耗核验配电、温控及噪声，机柜、UPS和高密度算力独立论证，不能塞入客房或普通储物间。IT间不默认存在机房消防与散热条件。

## 三种装修方向

A 白墙标准项目室：保留可用楼地面和空调，标准涂料、成品桌椅、局部吸声，重点是门及隔墙声学。适用于需要长期开发和保密的主力产品。新增分隔后必须核新风空调和消防分区，不因“白墙简单”漏算机电。

B 局部清水/极简工业共享区：仅当原混凝土基层允许时清理修补封固，管线规整；主墙白涂料，局部吸声，不追求整栋同一裸顶效果。裸顶不省略保温、防火、检修、灯光和吸声。基层差、旧装修完好或设备杂乱时，保留/修复普通吊顶可能更划算。微水泥、仿清水饰面和艺术漆不是低成本的当然选择。

C 极简驻留房：26㎡研究模块含独立卫浴，湿区靠入口与原立管，窗边布1.2—1.4m工作桌，普通1.5m床、成品收纳、单机空调候选。没有重厨房和开放机柜，不设置玻璃展示卫浴。裸顶若不能解决串声及设备噪声，应改用满足声学需求的普通顶面，睡眠优先于风格。

## 18个月回收约束

目标租价140元/房内使用㎡·月；基准90%实收出租率、经营支出20%，每使用㎡月贡献100.8元（未扣资产成本/融资等）。稳定经营18个月上限1814.4元/使用㎡。目标控制1400—1500元/使用㎡是倒算投资目标，非市场报价。

26㎡房目标租金3640元/月，全部改造投入控制36400—39000元/间；如计租效率65%，对应40㎡改造建筑面积，预算约910—975元/建筑㎡。消防、机电或卫浴全面新建时可能无法满足，不能拿效果图宣称落地必达。

26㎡房39000元纯目标分账（不是采购报价）：基础面层隔墙声学8000；卫浴防水洁具8000；房内水电空调热水改造5000；家具家电照明网络7000；分摊公区消防机电6000；设计检测预备及其他开办5000，合计39000元。任何一项实际报价超额须全盘复核，不能把公区和消防移出公寓账。该分账仅用于让造价团队识别是否可行，不作为可实施的工程单价。

## 下一步

对17/18幢与8/10幢做实际窗、进深、湿区和核心筒套图；各选一个办公单元和一间驻留房测绘，比较保留装修与拆改总价。取得两个以上同口径工程报价和真实预租后决定批量。样板测试隔音、防水、排水、眩光、温控及视频网络。必要电梯优先保留，不以拆梯作为18个月目标成立前提。